Welche Immobilien in Österreich sind eine Investition wert? Ist es eine Ferienwohnung in Wien im Bezirk Leopoldstadt? Doch wie funktioniert ‚Haus kaufen in Österreich‘ – vor allem als Deutscher? Erfahren Sie jetzt, wo in Österreich die Immobilienpreise noch bezahlbar sind.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Viele Deutsche kaufen ein Haus in Österreich
Österreich ist die Nummer eins. In keinem anderen Nachbarland kaufen Deutsche so gerne Immobilien. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Viele Bundesländer, viele Regelungen. Auch je nach Art der Immobilie unterscheiden sich die Regelungen: Wohnungen, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Baugrundstücke Worauf sollte man als Deutscher beim Kauf eines Hauses oder beim Erwerb einer Eigentumswohnung unbedingt achten?
Was ist nötig, um als Deutscher ein Haus in Österreich zu kaufen?
Deutsche dürfen grundsätzlich in Österreich ein Haus kaufen. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit ohne Einschränkung. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. Zunächst denkt man in diesem Zusammenhang an Steuern. Man ist jedoch gut beraten, den Fokus auf Rechtsfragen zu legen. Diese verlangen einiges an Feingefühl und Ausdauer.
Mit Titel und Modus in zwei Schritten Immobilien erwerben
Der Erwerb eines Hauses in Österreich erfolgt stets nach österreichischem Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Käufer wird durch das österreichische Recht besonders geschützt. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Dies soll dem Käufer Schutz vor gutgläubigem Erwerb sowie Belastungen durch Dritte geben.
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Das Verpflichtungsgeschäft (Titel)
Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Der Eigentumsübertrag auf den Käufer wird damit vom Verkäufer noch nicht bewirkt. Lediglich die Modalitäten werden festgelegt. Meist wird ein Schenkungsvertrag oder ein Kaufvertrag abgeschlossen.
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Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus
Mit der Eintragung des Kaufs in das Grundbuch findet der tatsächliche Erwerb des Eigentums statt. Die Voraussetzung hierfür ist die grundbuchfähige Urkunde. Beide Parteien unterzeichnen die Urkunde. Die Unterschriften auf der Urkunde bedürfen einer Beglaubigung durch einen Notar oder ein Gericht. In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag vorgeschrieben. In Österreich kann darauf verzichtet werden.
Welche Erklärungen und Genehmigungen sind beim Kauf einer Immobilie erforderlich?
Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Jedoch erschwert der österreichische Staat dem Deutschen Käufer mit dem Einfordern zahlreicher Erklärungen den Weg zur Immobilie.
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Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks
Der Käufer muss in der Erklärung versichern, das Baugrundstück umgehend zu bebauen.
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Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie
Hier ist die Erklärung der Nichtnutzung als Ferienimmobilie vorgeschrieben.
Für Ausländer sind diese Erklärungen erforderlich
EU-Bürger müssen für den Kauf eines Hauses in Österreich zusätzliche Auflagen erfüllen. Die Rede ist von Genehmigungen sowie Bescheiden, für deren Erlangung es in jeder Region in Österreich andere Vorschriften und verschiedene Behörden als Aussteller gibt. Erst wenn alle erforderlichen Dokumente vorliegen, ist eine Eintragung des Kaufs in das Grundbuch möglich.
Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?
Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Österreich verlagern, dürfen Sie mit den wenigsten Problemen rechnen. Schwieriger wird es, wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnsitz oder Zweitwohnsitz nutzen möchten. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles klappt, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.
Welche Vorschriften im Baulandgrundverkehr noch wichtig sind
Gerade in den bei Nicht-Österreichern beliebten Regionen ist man darauf bedacht, eine starke Zunahme von Ferienwohnungen zu vermeiden. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Diese Vorschriften verstoßen nicht gegen EU-Recht, erschweren aber uns Deutschen den Erwerb eines Hauses als Zweitwohnsitz in Österreich. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.
Keine Einheitlichkeit in den Bundesländern: individuelle Raumordnungsgesetze
Wie die Freizeitwohnsitze geregelt werden, bestimmt jedes Bundesland für sich. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Besonders gerne werden Ferienhäuser in Salzburg und Tirol sowie Vorarlberg erworben. In vielen Fällen sind große Hürden mit dem Erwerb eines Hauses als Freizeitwohnsitz verbunden. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Bevor man als Deutscher ein Haus in Österreich kauft, sollte man also sehr genau prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind.
Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?
Der erste Schritt sollte zur jeweiligen Gemeinde führen. Alle Freizeitwohnsitze werden von der Gemeinde in einem Verzeichnis geführt. Und sie genehmigt neu zu errichtende Freizeitwohnsitze. Dabei legt die Gemeinde das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes zugrunde.
Wie ist der Begriff ‚Freizeitwohnsitz‘ definiert?
Eben das ist in den Landesraumordnungsgesetzen oft nicht abschließend geregelt. Wann es sich nicht um einen Hauptwohnsitz handelt, erklärt das Gesetz umso genauer. Die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verdeutlicht oft recht schnell die Nutzungsart der Immobilie. Zu jedem Zeitpunkt kann eine behördliche Prüfung der Nutzungsart der Immobilie erfolgen. Tatsächlich ist das schwer umzusetzen. In vielen Fällen führt allerdings erst eine Anzeige zu einer Überprüfung.
Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Die Wohnung kann in dem Fall variabel als Ferienwohnung oder auch als hauptsächlicher Sitz verwendet werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.
Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)
Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Dem Preisspiegel haben wir Details zum vierten Quartal 2021 entnommen und Trends erkannt. Der Immobilienmarkt ist von folgenden Trends geprägt:
- Um 12,6% stiegen die Preise für österreichische Wohnimmobilien in nur zwölf Monaten. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
- Die Preise für Einfamilienhäuser außerhalb von Wien zogen noch stärker an. Die Preise kletterten um 15,5%. Mit 10,4% lag das Quartal davor ein Drittel niedriger.
- Die gebrauchten Wohnungen außerhalb Wiens erweisen sich ebenfalls als sehr beliebt. Mit 14,5% stiegen deren Preise ebenfalls rasant. Auch hier lag das dritte Quartal 2021 mit einer Steigerung von 11,8% deutlich niedriger.
- Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Um 10,2% bzw. 11,3% stiegen die Immobilienpreise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 10,6% bzw. 13,9%.
- Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Um 9,5% bzw. 10,8% stiegen die Preise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 9,9% bzw. 10,6%.
Das Niveau der Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Immobilien sind für die Geldanlage noch immer attraktiv. Auch Mietrenditen unter 4% ändern das nicht.
Immobilien ‚in Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 4,9 % | 3,0 % | 4,9 % | 5,9 % |
| 2020 | 7,0 % | 6,7 % | 13,3 % | 6,3 % | 6,8 % |
| 2021 | 11,8 % | 10,8 % | 8,9 % | 11,0 % | 10,2 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 9,4 % | 13,8 % | 9,1 % | 8,3 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 9,4 % | 17,2 % | 8,9 % | 8,3 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 10,9 % | 10,0 % | 11,0 % | 10,4 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 10,7 % | 9,3 % | 10,9 % | 10,1 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,2 % | 5,0 % | 10,7 % | 9,9 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 11,3 % | 11,1 % | 11,4 % | 10,6 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Immobilien ‚außerhalb von Wien‘: Preisentwicklung gemäß dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Sehr viel stärker stiegen die Immobilienpreise außerhalb von Wien. Allerdings liegen die Preise dort seit Jahren auf niedrigerem Niveau als in Wien.
| Zeitraum | Österreich gesamt | Einfamilien-Häuser | Eigentumswohnungen | davon neu | davon gebraucht | Jahresentwicklung |
|---|---|---|---|---|---|
| 2019 | 3,9 % | 2,0 % | 2,9 % | 2,3 % | 3,4 % |
| 2020 | 7,0 % | 9,4 % | 6,4 % | 8,3 % | 4,9 % |
| 2021 | 11,8 % | 12,5 % | 13,0 % | 12,4 % | 13,4 % | Quartalsentwicklung |
| Q3/2020 | 9,5 % | 12,1 % | 8,3 % | 9,4 % | 7,2 % |
| Q4/2020 | 10,0 % | 11,4 % | 10,2 % | 13,0 % | 7,8 % |
| Q1/2021 | 12,3 % | 12,9 % | 14,7 % | 16,7 % | 12,9 % |
| Q2/2021 | 11,7 % | 11,3 % | 13,7 % | 12,9 % | 14,3 % |
| Q3/2021 | 10,4 % | 10,4 % | 10,8 % | 9,5 % | 11,8 % |
| Q4/2021 | 12,6 % | 15,5 % | 12,9 % | 10,8 % | 14,5 % |
| Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr | |||||
Österreich 2022: diese Preistrends sind zu erwarten
Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Das wird den Anstieg der Preise weiter befeuern. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die stärkste Nachfrage besteht für Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.
Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)
Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10
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Immobilienscout24.at
Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Von Mietrecht bis Baurecht und Genehmigungen und Verordnungen helfen die Ratgeber Bauherren wie Mietern.
Im Web: www.immobilienscout24.at
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Flatbee.at
Wer Immobilien ohne Provision kaufen möchte, der kann auf Flatbee.at bares Geld sparen. Neben der Suche wird hier auch ein Vergleich angeboten. Einen schnellen Überblick über Märkte und preise bietet das Preisbarometer.
Im Web: www.flatbee.at
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Wohnnet.at
Neue Immobilienangebote liefert Wohnnet.at direkt per E-Mail. Den Loft in Wien und das Ferienhaus in Tirol darf man sich hier erwarten.
Im Web: www.wohnnet.at
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Willhaben.at
In einem Anbieterverzeichnis stellt Willhaben.at Makler, Bauträger, Hersteller und weitere Dienstleister rund um das Immobilienprojekt vor. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.
Im Web: www.willhaben.at
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FindMyHome.at
Immobilienanbieter können auf FindMyHome.at von Nutzern bewertet werden. Das schafft Durchblick im Anbieterdschungel. Herausragende Anbieter haben die Chance, von FindMyHome.at als ‚Qualitätsmakler‘ ausgezeichnet zu werden. Im Jahr 2001 wurde FindMyHome.at gegründet.
Im Web: www.findmyhome.at
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Der Standard
Ein Suchagent lässt auf derStandard.at kein Angebot mehr verpassen. Für Immobiliensuchende gibt es noch mehr: Checklisten, Tipps und spezielle Dienste helfen.
Im Web: immobilien.derstandard.at
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Mietguru.at
Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.
Im Web: www.mietguru.at
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Immosuchmaschine.at
Mit Filtern lässt Immosuchmaschine.at eine sehr exakte Suche nach geeigneten Immobilien zu. Nach Bundesland, nach Region oder auch nach Kategorie können gezielt Objekte gesucht werden. Das Einfamilienhaus in Klagenfurt und der Loft in Wien im inneren Bezirk kann hier ganz gezielt gesucht werden.
Im Web: www.immosuchmaschine.at
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Alle-gemeinsam.at
Eine der unabhängigen Immobilienplattformen ist Alle-gemeinsam.at. Die Plattform richtet sich vor allem an Makler, Bauträger und Privatpersonen. Für private Besitzer von Immobilien bietet Alle-gemeinsam.at einen besonderen Service: die Inserate ihrer Immobilien sind kostenfrei.
Im Web: www.alle-gemeinsam.at
Häufige Fragen
Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?
Der Hauskauf kann in Österreich auch als Deutscher vollzogen werden. Gesichert wird dies durch die EU-Mitgliedschaft Österreich. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.
Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?
Das österreichische Recht ist die Grundlage für den Hauskauf in Österreich. Hiernach wird in zwei Stufen vorgegangen. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). In einem zweiten Schritt wird der Erwerb der Immobilie in das Grundbuch eingetragen. Man spricht von Eigentumserwerb oder Modus.
Was kosten Immobilien in Österreich?
Die Preise für Einfamilienhäuser in Österreich sind in den vergangenen Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. 2018 lag der durchschnittliche Preis bei rund 241.000 Euro. Vergleicht man mit dem Vorjahr, sind das 7 % mehr, und ein Blick auf fünf Jahre zuvor ergibt eine Steigerung von 30,6 %.
Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?
Der Immobilienerwerb ist in Österreich auch für Nicht-Österreicher möglich. Österreich lässt dies als EU-Mitgliedsland zu. Im März 2016 trat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft vereinfachte.
Wie teuer ist ein Haus in Österreich?
25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Eine 50 qm Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) kostet 6.629 Euro/qm. Schaut man sich dagegen in Klagenfurt um, liegt der Preis pro Quadratmeter im Mittel bei bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).
Sind Immobilien in Österreich günstiger?
Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. Etwa 14.800 Euro beträgt die Jahresmiete in München. Münchner haben jedoch auch eine stärkere Kaufkraft. Deswegen geben sowohl Wiener wie Münchner etwa 55 % ihres Jahresnetto-Gehalts für Miete aus.
Was kosten Immobilien in Österreich?
In Österreich kosten Immobilien bis zu 25.851 Euro/qm. In der inneren Stadt von Wien zahlt man das für eine Wohnung ab 130 qm. In anderen Bezirken liegt der Quadratmeterpreis niedriger. Vergleicht man mit einer Wohnung in der Donaustadt, dem Wiener 22. Bezirk, zahlt man für 50 qm einen Preis von 6.629 Euro/qm.
